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申博总公司最高佣金:学区房不会凉凉,但最好的学区房是你的书房

2020-05-10 23:59:56 和讯名家 
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  理性思考,远离自嗨

  作者:大明白师兄

  前几天,北京市西城区教委发布了《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》。

  其中最重要的一条是西城区将实行多校划片入学。简单来说就是,原来一套学区房和好小学是1v1对应的,但现在是变成了一套学区房对N个小学,买了学区房也不一定能上牛小了。

  一石激起千层浪,有关学区房的讨论大爆发,很多自媒体又开始博眼球带节奏:

  我反复说过,如果一个财经自媒体,文章里经常反复出现感叹号,我都建议你趁早取关了。我们需要理性和独立思考。

  和很多人的预期相反的是,学区房的溢价,可能会在很长一段时间里,一直存在下去。

  为什么呢?

  01

  学区房依然有溢价

  就北京四区的价格来说,学区房比非学区房有明显的溢价:

  平均的溢价率大概是15%,而在一些重点学区,溢价率更高。你可能也经常在新闻上见到十几平的一个过道、地下室因为有学区而卖出天价。

  究其原因,是本来就猛涨的房价,碰上了中产阶级的教育焦虑,就催生了学区房这么个东西。

  有个段子是这么说的:

  一个清华毕业的学生找到禅师问:禅师,我清华毕业的,现在有孩子了却连学区房都买不起,该怎么办?

  禅师悠悠的说:上清华都买不起学区房,那还买学区房干啥?

  这当然是个段子,但很能体现学区房价格之高。

  这次的731新政,似乎是要革了学区房的命,所以很多人会认为学区房凉了,要完蛋了。

  但是我认为,不是这样的。我们做个简单的思想实验。

  原来一个学区房对一个牛校,假设有500万的溢价。现在这个牛校划片到这附近的5个小区了,那会怎么样?

  理想情况下,原来的学区房会降400,但同时其他4个小区会各上涨100万。

  学区房变成了学位房,溢价依然没有消失。

  当然现实情况是,原来的学区房在顺位排序、志愿优先级上可能还是会有比较明显的优势(细则还没公布)。

  而且对于西城这种全国优质教育资源集中的区域,原来的牛学区周围本来就是牛校扎堆,比如德胜、金融街(000402,股吧)这种:

  当一片小区都是学区房,随便挑个学校都是好学校,你真觉得这个政策会对房价有啥大影响么?

  最关键的是,这部分溢价不会随着学区名额的使用而耗散,反而还能在几年以后原价或者更高价卖掉。

  最后,其实多校划片在其他几个区早就开始了。

  像朝阳区是2017年开始的,东城区是2018年开始的,海淀区是2019年开始的(至于西城为啥最后一个才开始,你大概也能猜到)。

  你听说过这些地方学区房崩盘的消息了吗?

  这就是我为什么让你取关那些总爱用感叹号的作者的原因。这个世界哪来那么多的一惊一乍,更多的是少见多怪。

  02

  优质教育资源一直稀缺

  我们不断的教育改革,核心宗旨就是要实现教育资源平均化,主要手段有三招:免试就近入学、区内平均化、限制跨区。

  但说实话,想没有溢价,是不可能的。

  教育资源的不均衡是必然存在的,这是一个发展问题,也是一个短期内难以改变的现实。

  我举个例子,西城区很多优质学校基本都是以前部委或部队直属的。比如,育翔小学,这个名字,是因为它在过去就是空军子弟学校。

  讲道理,咱又没给空军做过贡献,又没钱买学区房,就想着去上牛小,也确实对别人不公平。

  有人觉得有学区房就上好学校是歧视穷人,但说实话, 不按钱来可能问题更大。过去上好学校是要走关系批条子,没有关系那就是干瞪眼,有钱都白搭。

  有人提出了一个绝妙的主意,摇号!这个足够公平了吧?

  朋友,只能说你还太天真了。先不说你咋不提二环的房子也该摇号分配,就说有心人真要摇号搞猫腻,你都没地方说理去,反正结果是随机的(想想彩票,我不敢多说)。

  优质教育资源的稀缺是长期存在的,有稀缺就有溢价。

  而且这种溢价,在全世界都是普遍现象。

  在英国,从上世纪六七十年代开始,居民区有相对应的学区划分。由于各学区发展不平衡,学校之间的差距很大,为了能让自己的孩子上好学校,英国中产阶级家长热衷到好学区买房。

  美国也是一样,甚至更严重。北京只差15%,美国好几倍的都有。比如硅谷中心的帕罗阿图市(Palo Alto),好学区这边独栋房的平均房价是300万美元以上,而只隔一条马路的东帕罗阿图,平均房价只有60万美元。

  因为优质教育资源的稀缺性,导致有好学校的地方,就一定伴生有学区房。在这个问题上,全球共此凉热。

  03

  什么决定了娃的未来

  那你说这个问题就无解了么?

  当然不是。我写这篇文章,不是为了告诉你学区房会一直贵下去。我最想说的是,要用发展的眼光看问题。

  我上面举的例子,美国的帕罗阿图市,反差强烈的道路两边分别住的啥样的人呢?

  300万这边是乔布斯扎克伯格、斯坦福的众多教授,而60万那边住的是很多墨西哥裔居民和非法移民。

  这个极端例子很值得我们思考:到底是什么造就了好学校,是师资力量,还是好生源好家庭?

  看看我们国内的例子。

  深圳罗湖区,一度是深圳名校最为集中的区域。但随着深圳发展一路向西,最近几年南山区、宝安中心区因为优质人才流入、产业相对高端,名校在增加。龙华区的学位,也呈现了不断向上进化的态势。

  北京也有比较明显的发展逻辑。老牌学区西城有很多部委、公务员子弟,海淀则集中了各大院校博士、硕士子女,而众多的高智商码农的子女也正在逐渐的把西二旗那片考成新的学区。

  有研究表明,学校对孩子的教育成长大概贡献了30%,剩下的是70%是家庭教育。

  学区房里的孩子为啥比较牛?是因为他们有更具经济实力、也更重视教育的家长。

  从这个意义上,不是好学校助推了高房价,而是高房价背后的家长们成就了好学校。

  你啥样,你娃就啥样。

  政策是会随时变动的,学区房的溢价也会随之波动,甚至可能很剧烈。但有一个东西是不会变的:

  最好的学区房,永远是你家的书房。

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(责任编辑:王治强 HF013)
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